Hledání a výběr nemovitosti – tipy a rady

Desatero realitního makléře

„Desatero je nezbytné tvořit z pohledu všech tří účastníků složitého realitního procesu“, uvádí  realitní makléř Michal Marek. „Při nákupu starší nemovitosti jsou rizika značná, ale ne neřešitelná. Případné vady nemovitosti mohou komplikovat situaci prodávajícímu, dokonce až pět let po prodeji. Tak nastavuje odpovědnost prodávajícího za vady občanský zákoník. V nejsložitějších případech tedy i pět let po prodeji může dojít k odstoupení od kupní smlouvy. Jako realitní makléř se zaměřuji na řadu aspektů a souvislostí mnohem dříve, než dojde k první prohlídce. A tak je moje pracovní desatero propojením zájmů prodávajícího, zájemce i zájmu mého“, doplňuje.  

1. Nabídnutý čas pro prohlídku nemovitosti

Zájemce by měl mít příležitost navštívit nemovitost za denního světla. Zejména technický stav vnějších konstrukcí nemovitosti (obvodový plášť, střecha, okapové svody atd.) nemusí být za tmy z pohledu zájemce dostatečně vyhodnotitelný.

2. Prostor pro individuální prohlídku nemovitosti

Zájemce by měl mít příležitost prohlédnout si nemovitost pouze s makléřem, případně prodávajícím a je-li z jeho strany zájem, tak i s jeho technickým poradcem. Negativní dopad mívá obvykle tzv. hromadná prohlídka, tedy prohlídka pro více zájemců současně.

3. Lokalita o okolí domu

U nemovitosti vždy tvoří její umístění naprosto nedílnou součást kvality budoucího užívání. Je vhodné sledovat, jaké případné negativní faktory v okolí domu existují. Mohou to být různé dopravní stavby (frekventovaná silnice, železnice), ale také objekty průmyslového charakteru s rušivým dopadem na okolí (hluk, prašnost) a skutečný vztah nemovitosti k platnému územnímu plánu. To, že dům existuje, neznamená, že nemůže generovat budoucí rizika a problémy ve vztahu k územnímu plánování (chráněná nerostná ložiska, opatření veřejného zájmu na část pozemků domu apod.) Stejně důležitá je vybavenost okolí pro spokojený život – infrastruktura, dopravní obslužnost, služby – obchod, zdravotní zařízení, školka, škola a jejich dostupnost.

4. Lidé v sousedství

Pro kvalitu budoucího bydlení je vhodné znát, kdo bude mým sousedem. Proto by měl zájemce mít možnost získat informace o lokalitě z tohoto pohledu. U kterých sousedů žijí např. domácí zvířata, a celá řada dalších skutečností může ovlivňovat život v lokalitě.

5. Technický stav domu

Při prohlídce je nezbytné věnovat pozornost základnímu technickému stavu stavby. Špinavou výmalbu stěn, tu opravíte snadno i svépomocí. Je ale nezbytné prohlédnou stav vlhkosti stavební konstrukce domu a to jak vzlínavé vlhkosti vlivem chyb v izolacích, tak i případné kondenzační vlhkosti domu. Tato prohlídka musí začínat v nejnižších podlažích domu, je-li sklep, tak tam. Budoucí sanace a zásahy proti vlhkosti nejsou jednoduché a mohou generovat značné budoucí náklady a investice. Věnujte pozornost také stavu oken a dveří, nejen estetická hodnota, ale především funkčnost je pro budoucí užívání domu důležitá.

Další technicky důležitý prvek domu je celková střešní konstrukce. V horních podlažích domu je nutné se podívat, zda do domu nezatéká. Je nezbytné prohlédnou stav krovní konstrukce – vlhkost, hnilobu, dřevokazný hmyz, atd.

Instalace v domě – elektrické, plynové, vodovodní a odpadní rozvody mohou v budoucnu svým technickým stavem komplikovat užívání domu. Rekonstrukce rozvodů je realizovatelná, ale opět vznáší nároky na budoucí investice.

6. Dispoziční řešení domu

Při prohlídce domu je rovněž dobré sledovat, je-li existující dispoziční řešení využitelné pro váš záměr a nároky na bydlení. Řadu věcí je možné v domech následně měnit, ale vždy to přináší nároky na investice a nutnost zachování statiky domu.

7. Vybavení domu

Řada domů nabízených na trhu je zcela nebo částečně vybavena movitým majetkem – nábytkem a  dalším vybavením. Posuďte, zda ho využijete. Ve většině případů movitý majetek nezvyšuje zásadním způsobem tržní cenu nemovitosti jako takové.

8. Právní souvislosti a omezení domu

Nikdy neopomeňte zjišťovat právní souvislosti nemovitosti. Profesionální makléř vám je nikdy nezatají. Zdánlivě banální věcné břemeno může komplikovat budoucí užívání domu a to po mnoho let nebo navždy.

9. Jak bude zajištěn proces prodeje domu?

Při výběru domu je nastavení procesu prodeje velice důležitým vlivem klidného získání domu. Smluvní dokumenty by měl vždy tvořit právně vzdělaný člověk – advokát nebo notář. Všechny smlouvy tzv. „stažené z netu“ jsou sice využitelné, ale nemusí pokrýt všechna rizika daného prodeje. Eliminaci rizik je ve většině případů schopen právě právník zajistit. Nejde jen o proces prodeje, ale i řešení případných budoucích sporů smluvních stran.

10. Ochrana peněz a majetku při prodeji

Pokud v rámci prodeje není zajištěna bezpečnost převodů práv a peněz mezi prodávajícím a kupujícím, nedůvěřujte takové nabídce. Převod vlastnického práva k nemovitosti a úhrada, je proces, který v návaznosti na legislativu trvá až jeden měsíc. Proto je správné nastavení ochrany a úschovy hodnot (smluv, peněz) NEZBYTNÉ.

Doporučení na závěr: je-li u prodeje skutečně profesionální realitní makléř, spolupracující s technickými odborníky a právníky, je to pro vás dobré znamení. Pokud si chcete na prohlídku s sebou vzít svého technického poradce, profesionální makléř s tím nebude mít problém. Zná-li makléř skutečný stav nemovitosti, bude vám odpovědným průvodcem a poradcem při výběru.

Mgr. Michal Marek, CENTURY21 West, Plzeň