Rizika vlastníka nemovitosti po dokončení prodeje a jak jim čelit

Když byl schválen a v roce 2014 vstoupil do platnosti nový občanský zákoník (Zákon č. 89/2012 Sb.) došlo v řadě oblastí ke změnám. Bylo by tedy překvapením, kdyby se změny nedotkly také oblasti koupě a prodeje nemovitostí.

Jednou ze změn, která je poměrně zásadní a přesto často prodávajícím nemovitostí přehlížená je řešení vad plnění – tedy vad na nemovitosti. Nebudu se zabývat složitě tím, jak to bylo. Podívejme se na současnost a skutečnosti z toho plynoucí.

Vady nemovitosti – vady plnění

Abych věc vysvětlil co nejjednodušeji a nezabředl do složité právní terminologie a teorie, pojďme si popsat krátký příběh. Příběh, kterých se dnes odehrává v našem okolí celá řada.

Prodej domu

Abych začal stylově.

Pan Novák se rozhodl prodat dům, který zdědil po babičce. Peníze z prodeje přece efektivně využije k dokončení rekonstrukce svého domu, ve kterém žije s rodinou. Pan Novák tedy dům uklidil, nafotil a na internetové servery vytvořil inzerát – „PRODÁM DŮM“ 

Proč by zadával prodej profesionálnímu realitnímu makléři? Proč by mu ještě platil! Inzerát si vytvořit umí a smlouvu mu udělá jeho známý – právník. OK.

Pana Nováka asi po 2 měsících skutečně kontaktoval pan Zahálka. Pan Zahálka mu zavolal, přijel se s paní Zahálkovou na dům podívat. Slovo dalo slovo, nějaká slevička je přece také možná. A ruka je v rukávu! Ještě smlouvu! Máme! Převod na katastru a je to!

A tak se pan Novák zaradoval, protože ušetřil za služby realitního profesionála, prodal a má peníze. Rychle objednal firmu, která během několika měsíců dokončila plánovanou rekonstrukci domu Novákových. Byla trochu dražší, než se původně zdálo. Ale to vem čert je HOTOVO! Sice Novákovým mnoho z prodeje nezbylo, ale jejich dům září novotou a v rodině vládne nadšení.

Uběhl nějaký čas. Myslím že více než dva roky a pana Nováka opět kontaktoval pan Zahálka. „Asi se chce podělit o radost z bydlení“ řekl si pan Novák. Ale s panem Zahálkou přišel jeho právník.

„Pane Nováku, dům, který jste mému klientovi prodal vykazuje značné vady, o kterých jste mému klientovi nic neřekl! Do domu zatéká, ve dvou místnostech se v zimě tvoří rozsáhlé plíseň a odpady se často ucpávají! Co s tím hodláte udělat?“

Pan Novák se usmál: „Ale pánová, po dvou letech? Co bych já dělal? Pan Zahálka si dům prohlédl a koupil. Děkuji za vaši návštěvu!“

Ale advokát pana Zahálky ho rychle vyvedl z omylu: „Pane Nováku, nalezené vady jsou vady zjevné o kterých jste musel vědět. Neuvedl jste je, tedy jste je vlastně zatajil! Podle nového občanského zákoníku má můj klient až po dobu 5 let PRÁVO vady s vámi řešit! Proto navrhuji – dokažte, že jste o takto zásadních a zjevných vadách nemohl vědět, což jak sám uznáte bude téměř nemožné. A nebo se pojďme domluvit, že poskytnete v souladu se zákonem dodatečnou slevu za tyto vady. No abychom na vás byli přátelští, navrhuji za mého klienta v mimosoudním vyrovnání dodatečnou slevu ve výši 35% z kupní ceny.“ 

BUM!

Pan Novák prodal dům za 2,5 mil. Kč a pokud na návrh bude nucen přistoupi, bude vracet téměř 900.000,- Kč Ale Novákovi většinu peněz z prodeje již přece dávno investovali do svého domu! 

Tady raději příběh ukončím, protože má dvě možná řešení – soudit se o vady a na straně prodávajícího nést důkazní břemeno – tedy doložit a dokázat, že vady jsem jako prodávající nemohl vědět. Skutečně těžké! Možná nemožné! Nebo zlevnit dodatečně z kupní ceny!

Ale nebude-li z čeho slevu kupujícímu vrátit, rýsuje se scénář – prohra, vymáhání, exekuce,….

A přitom je poměrně snadné takovému průběhu předejít – kvalitní posouzení technického stavu nemovitosti, vyhledání nedostatků a vad, jasná informovanost a doložitelnost, zapracování do smluvních dokuemntů atd. atd.

Když pro moje klienty prodávám nemovitost, vždy tento aspekt a riziko hlídám a snažím se udělat vše pro eliminaci možnosti vzniku takové situace. Blíže ZDE